Koliko stane gradnja hiše

Postavitev lastnega doma so sanje mnogih in ko postanejo resničnost, gre običajno za življenjski projekt. Nekateri mu rečejo pot tisočerih odločitev. Gradnja hiše predstavlja nenehno raziskovanje in odločanje med različnimi materiali, izvedbami, izvajalci in tehnikami. Naporno, a zelo izpolnjujoče obdobje.

Pred gradnjo hiše

Pred gradnjo hiše mora biti lokacija hiše dobro znana. Že pri nakupu zemljišča nekaj previdnosti kupca ne bo odveč. V zemljiški knjigi lahko brezplačno preverimo stanje določenega zemljišča ali nepremičnine. Zemljiška knjiga je javna evidenca nepremičnin, kjer so vidni lastniki nepremičnine, ali morebitne vpisane hipoteke, služnosti, spori in podobno. Po nakupu zemljišča je čas za lokacijsko informacijo. Pridobimo jo na upravni enoti, navaja pa informacije o stanju nepremičnine, podrobne pogoje ter namembnost. Z lokacijsko informacijo ugotovimo, ali je zemljišče zazidljivo, kakšna gradnja je dovoljena in morebitne omejitve. Za nakup zemljišča kupec in prodajalec skleneta kupoprodajno pogodbo, v kateri so zapisani vsi ključni podatki o prodajalcih, kupcih, nepremičnini, kupnini in načinu plačila.

Od tod naprej se odpre veliko možnosti izbire – si želimo klasično zidano hišo, montažno hišo, hišo na ključ, leseno hišo, nizkoenergijsko ali pasivno hišo? Izbor je seveda odvisen od naših želja, potreb in seveda finančnega vložka.

Hiše se ne razlikujejo le v ceni, temveč tudi v številnih drugih podrobnostih. Veliko lastnega dela je tisto, kar vam bo lahko prineslo finančni prihranek pri klasični gradnji. Za to pa moramo imeti ne le čas, temveč tudi znanje in pomočnike. V večini primerov se takšna gradnja podaljša in ves pričakovan prihranek izgubimo na dolgotrajnosti projekta. Medtem ko moramo montažno hišo kupiti in celotno investicijo plačati, preden je hiša postavljena, z njo prihranimo veliko časa, truda pri organizaciji in živcev. Izbiramo lahko med popolnoma dokončano hišo (hiša na ključ) ali pa zgrajeno do tako imenovane četrte gradbene faze (hiša na delni ključ), kar pomeni, da je hiša od zunaj končana, ima streho, fasado in je zaprta.

Gora dokumentov pri gradnji hiše

Na podlagi lokacijske informacije arhitekt izdela idejni načrt hiše in ga predloži soglasodajalcem, to so komunalna in elektrodistribucijska podjetja, ki preverijo, ali je načrt v skladu z obstoječo infrastrukturo in zakonodajo, ter podajo projektne pogoje. Projektne pogoje mora projektant upoštevati pri izdelavi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD), ki pokaže tudi, ali je potrebno še soglasje lastnikov sosednjih zemljišč. Ko so pridobljena vsa potrebna soglasja, je treba na upravno enoto vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja skupaj s celotno dokumentacijo PGD. Upravna enota izračuna še višino komunalnega prispevka, ki ga plača investitor občini, ta pa mu je dolžna zagotoviti priklope na javno infrastrukturo. Na višino komunalnega prispevka med drugim vplivajo površina stavbnega zemljišča, neto tlorisna površina objekta, opremljenost s komunalno opremo in lega zemljišča. Komunalni prispevek se od občine do občine razlikuje.

Gradnja hiše se lahko prične šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Obvezen del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo del (PZI).

Pomebnost različnih materialov

Gradnja hiše po fazah in stroški gradnje

Gradnjo hiše delimo na pet gradbenih faz. Prva gradbena faza običajno predstavlja začetek del na parceli vse do izdelane temeljne plošče objekta. Zajema ureditev gradbišča, zakoličbo in ureditev gradbenih profilov, izkop gradbene jame, izdelava tampona, finalno izravnava in utrditev terena ter izdelava temeljne plošče. Po nekaterih ocenah cena prve gradbene faze znaša med 5% – 10% stroška gradnje hiše in je enaka tako za klasično zidane kot montažne hiše.

Drugo gradbeno fazo predstavlja postavitev kletne plošče pri objektih, ki so podkleteni. Odločitev za kletne prostore je odvisna predvsem od želja investitorja, pa tudi od podlage zemljišča, na katerem objekt gradimo. Izkop za klet na zelo trdem, skalnatem zemljišču, bo posledično pomenil precejšnje zvišanje stroškov za gradnjo hiše. V drugi gradbeni fazi je pomembna pravilna izvedba zasipa kletnih zidov, da se ta kasneje ne poseda preveč.

Tretja gradbena faza vključuje konstrukcijska gradbena dela vseh etaž in podstrešja, izvedbo strešne konstrukcije in izvedbo krovskih del. V tej fazi je že znano, s katerimi materiali bomo gradili, kakšna bo kritina, izrednega pomena je tudi pravilna izdelava konstrukcije ostrešja, pri čemer mora biti vsak element strešne konstrukcije pred postavitvijo ustrezno zaščiten. Še posebej pomembna je zaščita takrat, kadar za konstrukcijo ostrešja uporabljamo les in lesene elemente. K postavitvi ostrešja sodijo tudi kleparska dela, to so predvsem izdelava in montaža strešnih žlebov, odtočnih cevi, obrob, strešnih oken, portalov, snegolovov.

Po opravljenih grobih gradbenih delih etaž in podstrešja, vključno s prekrivanjem strehe, sledi četrta gradbena faza, ki vključuje postavitev predelnih sten v notranjosti objekta, izdelavo betonskih tlakov, izolacije objekta, notranje in zunanje omete, vse potrebne inštalacije (strojne, elektro), talne in stenske obloge, postavitev masivnih stopnišč, vgradnjo stavbnega pohištva (okna, senčila, polkna, vhodna, garažna in notranja ter balkonska vrata, ograje), ključavničarska dela.

Stroški gradnje hiše od celotne gradbene cene zajemajo do zaključene tretje gradbene faze približno 47 %, skupaj s četrto gradbeno fazo pa približno 84 % celotne vrednosti objekta.Peto gradbeno fazo imenujejo tudi gradnja na ključ. Objekt je po izvedeni peti gradbeni fazi pripravljen na vselitev. Zaključene so vse inštalacije, izvedena slikopleskarska in steklarska dela, ter polaganje stenskih in talnih oblog.

Četrta in peta gradbena faza zajemata preostalih 53 % stroškov gradnje. Največji strošek predstavljajo napeljava vseh potrebnih inštalacij,  11 %, izdelava betonskih tlakov približno 10 %, vgradnja stavbnega pohištva 10 %, sledi izvedba notranjega ometa in fasade hiše z 9 %, ostalih 13 % pa se porazdeli na dela, ki so še potrebna, da je hiša pripravljena na vselitev.