Gradnja hiše je zahteven projekt

Sanje o lastni hiši so sanje mnogih, ki si želijo več bivalnega prostora, bolj kakovostno življenjsko okolje ali selitev na lokacijo, ki jim bo pisana na kožo. Pred gradnjo hiše je najpomembnejša lokacija, kjer bo hiše stala. Že pri nakupu zemljišča za gradnjo hiše nekaj previdnosti ne bo odveč. V zemljiški knjigi lahko vsak registrirani uporabnik brezplačno preveri stanje lastništva določenega zemljišča ali nepremičnine. Zemljiška knjiga je javna evidenca nepremičnin, kjer so vidni vsi lastniki nepremičnine, ali morebitne vpisane hipoteke, služnosti, spori in podobno. Za nakup zemljišča kupec in prodajalec skleneta kupoprodajno pogodbo, v kateri so zapisani vsi ključni podatki o prodajalcih, kupcih, nepremičnini, kupnini in načinu plačila.

Gradnja hiše – papirji, papirji in še enkrat papirji

Gradnja hiše se vselej prične s papirji. Urejanje dokumentacije je prvi in zelo pomemben korak za ves nadaljnji potek gradnje doma. Lahko se je kot investitor lotimo sami ali pa za pomoč najamemo strokovnjake. Na upravni enoti najprej zaprosite za lokacijsko informacijo. Ta je podlaga arhitektu pri izdelavi idejni načrta hiše, prav tako se jo predloži soglasodajalcem, to so komunalna in elektrodistribucijska podjetja, ki podajo možnosti priključevanja objekta na gospodarsko javno infrastrukturo ter podajo projektne pogoje.

Ponudniki, ki uporabljajo t.i. BIM tehnologije (Building Information Modeling) lahko kupcu proces gradnje hiše od ideje do končne izvedbe predstavijo na 3D modelu, kjer so zajete vse potrebne informacije o stavbi in njenih gradnikih. BIM tehnologija omogoča hkratno delo na centralnem informacijskem modelu stavbe, zato so različni načrti posamezne stavbe vedno medsebojno usklajeni.

Projektne pogoje mora projektant upoštevati pri izdelavi dokumentacije za pridobitev gradbenega dovoljenja (DGD), na katero se pridobi mnenja. Ko so pridobljena vsa potrebna mnenja, je treba na upravno enoto vložiti zahtevo za izdajo gradbenega dovoljenja skupaj s celotno dokumentacijo za pridobitev gradbenega dovoljenja. Pristojna občina izračuna še višino komunalnega prispevka, ki ga plača investitor. Na višino komunalnega prispevka med drugim vplivajo površina stavbnega zemljišča, neto tlorisna površina objekta, opremljenost s komunalno opremo ter lokacija zemljišča. Komunalni prispevek se od občine do občine razlikuje.

Gradnja hiše se lahko prične šele po pridobitvi pravnomočnega gradbenega dovoljenja, ki ga izda upravna enota po pregledu projektne dokumentacije. Obvezen del dokumentacije je tudi projekt za izvedbo gradnje (PZI).

Pred prvo lopato še pogled v zakonodajo

Poleti 2018 je na področje gradenj stopila nova gradbeno-prostorska zakonodaja, ki je za graditelje objektov prinesla vrsto novosti pri pogojih za gradnjo. Obvezno je prijaviti začetek gradnje na pristojni upravni enoti, če so pred tem pridobili pravnomočno gradbeno dovoljenje. Po koncu gradnje ter pred začetkom uporabe stavbe pa zakonodaja po novem zahteva pridobitev uporabnega dovoljenja.

Kako izračunati, koliko nas bo gradnja hiše stala?

Gradnjo hiše delimo na pet gradbenih faz. Prva gradbena faza običajno predstavlja začetek del na parceli vse do izdelane temeljne plošče objekta. Po nekaterih ocenah cena prve gradbene faze znaša med 5% – 10% stroška gradnje hiše in je enaka tako za klasično zidane kot montažne hiše. Drugo gradbeno fazo predstavlja postavitev kletne plošče pri objektih, ki so podkleteni. V drugi gradbeni fazi je zelo pomembna pravilna izvedba zasipa kletnih zidov, da se ta kasneje ne poseda preveč.

Tretja gradbena faza vključuje konstrukcijska gradbena dela vseh etaž in podstrešja, izvedbo strešne konstrukcije in izvedbo krovskih del. V tej fazi je že znano, s katerimi materiali bomo gradili, kakšna bo kritina. K postavitvi ostrešja sodijo tudi kleparska dela, to so predvsem izdelava in montaža strešnih žlebov, odtočnih cevi, obrob, strešnih oken, portalov, snegolovov. Strokovnjaki ocenjujejo, da stroški gradnje hiše od celotne gradbene cene zajemajo do zaključene tretje gradbene faze približno 47 %, skupaj s četrto gradbeno fazo pa približno 84 % celotne vrednosti objekta.

Po opravljenih grobih gradbenih delih etaž in podstrešja, vključno s prekrivanjem strehe, sledi četrta gradbena faza, ki vključuje postavitev predelnih sten v notranjosti objekta, izdelavo betonskih tlakov,   izolacije objekta, notranje in zunanje omete, vse potrebne inštalacije (strojne, elektro), talne in stenske obloge, postavitev masivnih stopnišč, vgradnjo stavbnega pohištva (okna, senčila, polkna, vhodna, garažna in notranja ter balkonska vrata, ograje), ključavničarska dela.

Peto gradbeno fazo imenujejo tudi gradnja na ključ. Objekt je po izvedeni peti gradbeni fazi pripravljen na vselitev. Zaključene so vse inštalacije, izvedena slikopleskarska in steklarska dela, ter polaganje stenskih in talnih oblog.

Preverite kaj vse vključuje cena hiše na ključ >>